Как мы будем выполнять завещание родителей.

0. Единственным внятно и давно сформулированным пожеланием родителей к нашему распоряжению их наследством является то, что оно должно быть поделена поровну между их четырьмя детьми, невзирая на любые другие факторы. К сожалению, это пожелание так осталось на уровне декларации и понятие "поровну", самоочевидное при деление наличных денег, становится куда более нетривиальным и запутанным, когда речь идёт о делёжки малоделимых объектов, как то недвижимость.
1. Целью этого договора не является делёжка как таковая, которая произойдёт в, как мы все надеемся, в весьма отдалённом будущем. Целью этого договора является только подготовка процедуры. Заключив данный договор, все стороны, как наследники, так и родители получают достаточно гарантий того, что делёжка будет справедливой и, в соответствии с волей родителей никакие объективные, субъективные либо моральные факторы не смогу изменить баланс. Ещё раз подчеркиваем, что сам результат дележки сейчас полностью непредсказуем, предсказуема только его справедливость.
2. Объектами делёжки являются три объекта недвижимости, в дальнейшем именуемые "большая квартира", "маленькая квартира" и "дача". Всё движимое имущество приписывается к тому объекту недвижимости, где оно обычно находится и не делится отдельно.
3. При делёжке не учитывается предыдущие имущественные отношения с родителями, как то ценные подарки (в обе стороны), долги друг другу, не урегулированные до делёжки, оказание услуг, инвестиции в недвижимость, а также всё остальные формальные и неформальные договоренности. Иными словами, все наследники имеют наивысший из возможных приоритетов при делёжки недвижимости.
4. В случае если родители оставят сколько-нибудь значимое наследство в наличности, наследники обязуются тщательно расплатиться по всем их долгам сторонним лицам и организациям, а из остатка организовать фонд разумного размера для совместных трат на поддержание памяти о родителях. Не вошедшие в фонд денежные средства будут поделены на четыре равные части и розданы наследникам.
5. Объекты недвижимости принимаются к делёжке по принципу "как есть", все наследники обязуются внятно сообщить все известные им ограничения по использованию объектов недвижимости и предъявить оригиналы соответствующих документов.
6. Не допускается отторжение объектов делёжки до проведения самой делёжки, за исключением передачи другому прямому наследнику родителей. Наследники обязуются не создавать дополнительные ограничения, помимо тех которые уже были на 1 марта 2011 года, без письменного согласия других наследников, даже если это законодательно возможно.
7. Данный договор исполняется подписавшими его наследниками на добровольно-принудительной основе. Добровольность заключается в том, что договор не содержит каких-либо положений, выполнение которых может быть затребовано через суд - как арбитражный так и гражданский. Наследники сознательно отказываются от помощи формальной юридической машины, предпочитая решить все вопросы только между собой. Принудительность заключается в том, что наследник, который отзывает свою подпись из под этого договора, должен быть готов к серьёзному неформальному давлению со стороны оставшихся наследников, полному разрыву всех отношений и другим, в высшей степени неприятным последствиям.
8. В качестве метода делёжки будет применён закрытый аукцион (только четверо наследников могут делать ставки) . По каждому из объектов проводится собственный, независимый аукцион. Все аукционы начинаются одновременно, ровно через два месяца после "актуализации" и заканчиваются через одну неделю после того, как последняя ставка по любому из них была сделана.
9. Аукцион - это единственный метод делёжки, который обеспечивает субъективное чувство справедливости для каждого из его участников, подразумевая, что все участники действуют в соответствии со своими рациональными интересами. Не имеет смысла покупать что то задороже на внутреннем аукционе, если аналогичную квартиру можно купить задешевле где-либо ещё. Не имеет смысла отдавать кому-то задешевле цены где-либо ещё, если можно самому перекупить и продать с выгодой. В итоге наступает оптимум. Победитель на аукционе считает, что он купил "дешевле" рыночной цены и получил ещё чуть-чуть в дополнение к положенной ему четверти. Проигравший на аукционе считает, что победитель несколько переплатил, и поэтому трое проигравших получат по четверти + ещё чуть-чуть. Таким образом, каждый участник аукциона может считать для себя, что в результате делёжки именно он получил что-то вроде 26%, а проиграл кто-то другой. В субъективности понятия "справедливость" и заключается основная разница в делёжке денег и больших материальных объектов.
10. Взаиморасчёты по результатам аукциона следует произвести по возможности быстро, но наследники согласны ждать окончательного раздела денег вплоть до восьми месяцев после окончания аукциона.
11. Валюта, в которой происходит торговля по каждому объекту определяется голосованием. В случае равного количества голосов решение принимает тот, кому этот объект формально принадлежит. По умолчанию используется российский рубль.
12. Шаг аукциона принимается общим голосованием. В случае значительного роста стоимости недвижимости во время делёжки, шаг аукциона должен быть примерно в десять раз выше, чем расчётное изменение стоимости объекта на внешнем рынке за одну неделю. Это необходимо для того, что бы торги не затягивались из-за "сидения на заборе". По умолчанию шаг торговли устанавливается равным 10.000 рублей.
13. Победители аукционов по покупке квартир должны распределить 75% от их аукционной цены среди других наследников. Победитель аукциона по покупке дачи должен распределить 60% аукционной цены, что соответствует 20% скидке на покупку даче, однако если победителем аукциона на покупку дачи является Галя, она распределяет только 52.5% от аукционной цены среди других (30% скидка). Наследники признают, что описанное в этом пункте Галино преимущество напрямую противоречит пункту 0), но согласились с Лёшей ради его внутреннего чувства справедливости.
14. Победитель аукциона по какому либо объекту не обязан формально вступать в юридически оформленные права, полагаясь на честное слово формального хозяина. Разумеется, хозяин несет все обязаности по уплате налогов и комунальных услуг, расходы по ремонту и поиску квартиросъёмшиков. Он получает доход от сдачи и компенсирует формальному хозяину все дополнительные расходы от повышения подоходного налога. Если реальный хозяин решит продавать квартиру, формальный хозяин только должен подписать соответвующие бумаги по данным указаниям, деньги в итоге перечисляются реальному хозяину за вычетом произведенных налогов и сборов.
15. Допускается до-аукционная передача объекта недвижимости в окончательную собственность, если все три остальные наследника согласны с размером предложенных отступных. Расчёты должны быть произведены после завершения основного аукциона, вместе с остальными расчётами, однако хозяин вступает в свои права сразу после получения письменного согласия остальных наследников на размер отступных. Отступные должны быть поделены поровну, сепаратные переговоры не допускаются. Этот пункт принимается в основном для того, что бы "разморозить" капитальные инвестиции в дачу - в нынешних условиях никто финансово не мотивирован её улучшать.
16. Лёша должен предоставить дополнительные гарантии того, что он не сможет выйти из этого договора. Это связано с тем, что на сегодняшний день Лёша является основным "хранителем наследства" - ему формально юридически завещана половина родительского благосостояния.